工业地产与商业地产相比，有哪些共同点与不同点
“工业地产”指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。
商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又名作商铺地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。
若非地产业内人士，其实很多人分不清楚工业地产与商业地产，在他们眼里所有类型大概都是一个名称——房地产。今天我们就来区分一下工业地产与商业地产的产品。
1、客群不同决定产品不同
一切房地产的产品，最终都是为用户设计与服务的。不同的客群，需求也会有差异。上期我们分析了工业地产和商业地产客群的区别，工业地产的主要客群是中小型制造企业，商业地产的主要客群是商户。制造企业与商户显然关注点不同，这也决定了工业地产与商业地产在产品设计上的区别。
2、软硬件条件是工业地产产品设计关键
制造企业选址包含两个环节，选位和定点。选位是针对大的区域范围，而决定其定点到一个项目，其关注的是该项目设计的软硬件环境是否满足其要求。
根据博川多年的研究经验，制造企业关注的硬件条件主要有水平物流交通、立体货运通道、楼面荷载、层高、柱距与跨度、厂房面积以及水电排污等配套设施。这些需求主要由其生产的特点而产生，制造企业往往有多种设备、配件与成品，其规格、重量都会有所差异，不同的行业要求会有所不同。这些条件某一项不能满足，会导致企业无法入驻，更不会考虑购买。
我们看到很多项目存在此种情况，如某一区域机械加工类企业多，基本要求层高8米以上、不能上楼，而某项目却建设5-6层工业楼宇，底层层高不足6米，导致大部分企业被排除在外，该项目的招商也很难推进。再比如，某项目未将平面与立体物流交通衔接，导致货物到厂区之后，需多次搬运才能进入货梯，增加了成本，这也导致项目的滞销。因此，硬件条件是否合适直接决定了一个企业能否进入，是工业地产产品设计的关键。
软件条件是制造企业入驻的催化剂。软件条件关注的是对企业的服务以及对企业中人的服务两方面。对人的服务主要在于基本生活配套与活动空间，满足企业员工及管理人员的食宿与娱乐需求。对企业的服务是指给企业提供的各类服务平台。在产品设计时，对这部分的需求都需要考虑预留空间去解决。
3、内外部条件的规划是商业地产产品设计的关键
与工业地产类似，商业地产的规划硬件环境也必须满足，包括层高、开间与进深、面积与形状、上下水、配电、燃气与烟道等等，主要满足不同业态组合的需求。由于商业地产往往是规划不同业态的组合以及人流动线等，因此，每个商铺的设计都会有所区别，平面规划也更加复杂。除内部环境外，商业地产产品还关注外部的可视性，包括标牌位置、引导牌等等，这些工业地产关注较少。
4、产品设计的不同使工业地产与商业地产呈现出不同的表现形态
工业地产与商业地产的产品形态差别较大。工业地产的主要产品有低层独栋厂房、多层工业楼宇、科技研发类、总部基地等等，依据生产与办公比重的不同，还有众多衍生产品，具体可参照博川出品的产业地产产品线系列。商业地产的主要产品则包括社区底商、商业街、SHOPPINGMALL以及各类专业市场等等。
不要小看产品的设计，产品的好坏可以决定用户体验的好坏，也就会影响到项目的销售问题了。
商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又名作商铺地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。
若非地产业内人士，其实很多人分不清楚工业地产与商业地产，在他们眼里所有类型大概都是一个名称——房地产。今天我们就来区分一下工业地产与商业地产的产品。
1、客群不同决定产品不同
一切房地产的产品，最终都是为用户设计与服务的。不同的客群，需求也会有差异。上期我们分析了工业地产和商业地产客群的区别，工业地产的主要客群是中小型制造企业，商业地产的主要客群是商户。制造企业与商户显然关注点不同，这也决定了工业地产与商业地产在产品设计上的区别。
2、软硬件条件是工业地产产品设计关键
制造企业选址包含两个环节，选位和定点。选位是针对大的区域范围，而决定其定点到一个项目，其关注的是该项目设计的软硬件环境是否满足其要求。
根据博川多年的研究经验，制造企业关注的硬件条件主要有水平物流交通、立体货运通道、楼面荷载、层高、柱距与跨度、厂房面积以及水电排污等配套设施。这些需求主要由其生产的特点而产生，制造企业往往有多种设备、配件与成品，其规格、重量都会有所差异，不同的行业要求会有所不同。这些条件某一项不能满足，会导致企业无法入驻，更不会考虑购买。
我们看到很多项目存在此种情况，如某一区域机械加工类企业多，基本要求层高8米以上、不能上楼，而某项目却建设5-6层工业楼宇，底层层高不足6米，导致大部分企业被排除在外，该项目的招商也很难推进。再比如，某项目未将平面与立体物流交通衔接，导致货物到厂区之后，需多次搬运才能进入货梯，增加了成本，这也导致项目的滞销。因此，硬件条件是否合适直接决定了一个企业能否进入，是工业地产产品设计的关键。
软件条件是制造企业入驻的催化剂。软件条件关注的是对企业的服务以及对企业中人的服务两方面。对人的服务主要在于基本生活配套与活动空间，满足企业员工及管理人员的食宿与娱乐需求。对企业的服务是指给企业提供的各类服务平台。在产品设计时，对这部分的需求都需要考虑预留空间去解决。
3、内外部条件的规划是商业地产产品设计的关键
与工业地产类似，商业地产的规划硬件环境也必须满足，包括层高、开间与进深、面积与形状、上下水、配电、燃气与烟道等等，主要满足不同业态组合的需求。由于商业地产往往是规划不同业态的组合以及人流动线等，因此，每个商铺的设计都会有所区别，平面规划也更加复杂。除内部环境外，商业地产产品还关注外部的可视性，包括标牌位置、引导牌等等，这些工业地产关注较少。
4、产品设计的不同使工业地产与商业地产呈现出不同的表现形态
工业地产与商业地产的产品形态差别较大。工业地产的主要产品有低层独栋厂房、多层工业楼宇、科技研发类、总部基地等等，依据生产与办公比重的不同，还有众多衍生产品，具体可参照博川出品的产业地产产品线系列。商业地产的主要产品则包括社区底商、商业街、SHOPPINGMALL以及各类专业市场等等。
不要小看产品的设计，产品的好坏可以决定用户体验的好坏，也就会影响到项目的销售问题了。
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