观点：产业地产投资将越来越流行

从中国5000年农耕文明的历史开始，房地产行业就一直是国民经济的重要组成部分。在传统的住宅与商业地产呈现“一二线城市相对火爆、三四五线城市相对低迷”的局面下，工业地产却呈现出平稳发展趋势。工业地产业的盈余体现在能够快速启动，以收入抵偿支出，并能够在抵偿支出后有剩余。与此相对应的，工业地产的商业模式具备大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报四大特征。

这20多年来，很多外资企业为产业地产的发展作出了重要的贡献。同时，在国家实施的产业转移、产业技术升级、推动重点工业园区建设等因素的影响下，工业地产需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬。受此影响，部分国内传统房地产开发商、大量国际资本，以及私募基金、风险投资、信托等国内资本纷纷涌入中国工业地产领域。目前，中国的工业地产业还处于初级阶段，主要表现为工业地产市场参与投资主体主要为政府及政府控制的国有企业，以满足其解决就业、拉动GDP增长、增加税收的需要。但目前，我国工业地产大多是以降低投资成本作为主要手段吸引企业落户。

实际上，工业地产并非纯粹的地产投资项目，更多的是一种产业决策和选址行为，必须以产业的需求作为依托和基础。此外，工业地产是特定产业、特定用途、特定需求下量身订制的产品，需求极为个性化。同时，工业地产又不像住宅和商业地产那样具有投机的属性和流动性的特征，需要进行长期的运作和持有。因此，工业地产行业面临一定的风险。

现阶段工业地产存在资源大量闲置现象，国家相关政策将更侧重强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。同时，由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。从市场行为来看，国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式也将不断创新。