村镇工业园的死亡法则：被“整死”还是“饿死”
经过近30年的发展,小厂房、工业小区、已经在各地村镇遍地开花了。然而,这些昔日给当地带去致富希望的村镇工业园,现在早已处于风口浪尖:政府的整治、政策的调控、市场变幻、制造业的不景气,他们是否能度过这个寒冬？
经过近30年的发展,小厂房、工业小区、已经在各地村镇遍地开花了。然而,这些昔日给当地带去致富希望的村镇工业园,现在早已处于风口浪尖:政府的整治、政策的调控、市场变幻、制造业的不景气,他们是否能度过这个寒冬？
灰飞湮灭
随着挖掘机的长臂一推一勾,一栋简易厂房应声坍塌,现场灰尘弥漫。这是广州强拆违法建筑的一个场景。而这些违法建筑中,都是在“以租代征”、“未批先占”的农地上建起来的工业厂房。
“那些人明明知道是在违法建筑,但他们还是在很短的时间内就建了起来。”一位执法人员表示,被拆除的是一个待建的工厂和一个环保砖场。这些工地以前都是耕地,未经城市规划主管部门批准而擅自施工,面积达12000余平方米,“其中一处之前刚被拆过,一星期之内又抢建了起来,于是我们只好又来强拆,这种违法违规行为不仅浪费了大量土地,而且有相当大的安全隐患。”
事实上,占用耕地,违法建造厂房在农村并不少见。最近一轮的全国土地执法百日行动就清查出三类土地违法案件31737件,涉及土地面积3756万亩。
在农村,非法占用耕地建设工业厂房,并出租收取租金已成为土地违法的重要形式。
经济发达的珠三角,镇、村级传统工业园区数量众多,几乎每一个村镇都有自己数量不一的工业园区,如中山市古镇的4000多家生产企业主要分布在20多个自然村中,可以说村村有工业小区。广州番禺区20个镇共有163个工业区,每个镇平均有8个工业小区,这些小区多分布在各自然村中。
一些地方以建开发区为名圈占土地,甚至'镇镇建区、乡乡办园’”。但是,某个区域和某个时段内的资金是一定量的,它不至于多到让每个城镇推出的工业园区都能招商引资成功,所以部分工业园区必定是名存实亡,无法开发,更谈不上发展了。
国土资源部最近清理的70个城市新增建设用地中,“以租代征”宗数和面积均接近10%。事实表明,规避农用地转用审批、逃避土地计划调控、规避土地收益税费政策的“以租代征”行为,正在成为目前土地违法的最主要和最新表现形式,必须予以坚决打击。
俯卧撑式整治
自从1984年国务院在14个沿海开放城市批准设立了第一批14个经济技术开发区后,在园区优惠政策和全国经济迅速发展的推动下,各项建设占用土地大量增加,乱占滥用耕地现象日趋严重,1985年爆发了一个建设占用耕地的高潮,随之导致全国农业的大减产。
于是中央在1986年发出通知,提出要建立和完善土地管理法规,对园区审批和用地进行清理和控制,这是对工业园区的初次整顿。第二次是在1994年,自1992年以后又一轮“工业园区热”开始出现,主要原因是当时处于经济转轨时期,各级政府具有很强的资源配置能力。在首批工业园区成功运作的鼓舞下,各地纷纷举办各类工业园区,出现了国家级、省级、地市级、县级以及乡镇级开发区、工业园区和工业小区等,数千个工业园区在很短的时间内设立起来。许多地方是边开发边规划,在工业园区的设立、土地出让方面带有很大的盲目性。这就加剧了土地市场的混乱,掀起了新一轮的占地高潮,大量耕地被占用,许多土地资源被浪费。对此,中央于1996年再次开展了较大规模的工业园区清理整顿。
然而,1994年的工业园区清理整顿成果没有维持多久,随着新一轮经济高速发展的到来,各地自2000年以来又兴办了数目众多的工业园区,针对当前我国工业园区热所带来的种种问题, 2003年2月,国土资源部下发了《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》,拉开了这一轮治理整顿的序幕。同年7月18日和30日,国务院先后下发了《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》和《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》;11月3日国务院再次下发了《国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》;12月底,一份标注为“特急”的《清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限》由国家发改委、国土资源部等四部委联合下发。2004年3月,国家相关部门又联合下发文件,规定:2003年7月18日以后审批和设立的各类开发区,一律予以撤消,并追究有关领导人和责任人的责任。
据国土资源部公布的数据显示:全国原有各类开发区总数为6015个,现已撤消3763个;开发区原有规划面积3. 54万平方公里,现己核减规划用地面积 1. 7万平方公里;开发区共退回土地1600多平方公里,复耕土地1100多平方公里。
有学者认为,虽然清理整顿工业园区的力度不断加强,整顿也确实取得了一定的成效,但在如何从根本上解决园区泛滥和防止园区热的反弹方面并没取得实质性的突破。从工业园区的发展历史看,工业园区热与宏观经济发展的周期性过热相吻合,对工业园区热的治理实际上是治理经济过热的一个方面;从工业园区的治理手段与方式看,现行的治理整顿尚未深入到矛盾的本质所在;从工业园区治理所取得的成效看,许多工业园区名义上被撤消了,实际上仍存在,只不过换了个名称而己,原来叫开发区、工业园区的,现在改称城镇体系规划内工业区、产业集聚区或产业集聚点。
需求锐减 食不果腹
事实上,使工业园陷入困境的还主要由于经济环境变化的压力。
美国企业研究所研究显示:中国经济成长速度下跌了近两个百分点;中国经济发展减速的趋势似乎相当明显,而原因不难理解:中国国内生产毛额高达百分之八十仰赖国际贸易,美国是中国的最大客户,但美国的消费经济正在冻结。
“我们的工程都停工很长时间了,什么时候复工还不清楚。”陈星指着3栋未能按期竣工的“标准厂房”,显得很无奈。陈是广州市花都区某建筑公司的施工员,该公司承接了一村级工业区的建设工程。但由于种种的原因,工程一直进展缓慢。不只是花都的这一个项目,其他的工业园项目也出现了类似的情况,“我们的在番禺的一个项目今年3月份就划好了线,但直到现在连一根桩都还没打桩。你不看看现在是什么环境,业主现在都骑虎难下了。”陈星说。
受人民币升值、新劳动法实施、政府产业升级、“腾笼换鸟”等多重因素的影响,大批制造业企业倒闭或向外转移。以制造业为基础的村镇工业园出现了大量空置的情况,租金回报也相应地走低。一些原本打算投资建厂的人也谨慎观望,而往年不需担心厂房租不出去的厂房业主,开始躁动起来,主动邀请中介帮助,好将厂房尽快租出去。
东莞某地产周经理表示,目前东莞每天倒闭或转移的企业不少,厂房空置率今年大幅提高,“人民币升值让企业的损失最大,东莞常平昨天又跑了两家企业,厂房业主都苦不堪言,现在有钱的都不会投资厂房了,转而投资商铺等其他物业。”
发展方式需更向深层次变化
现在人们最关心的问题是,在经历了一轮前所未有的市场变动后,工业园会发生什么样的变化?
“更大的期待在于发展方式、途径和理念的深层变化。”浙江大学陈国权教授认为。
珠三角是改革先行之地,20多年来一直外资密聚,但村村点火,各村镇自行规划,四面开花,工业布局呈现散乱局面。这很快令珠三角付出惨重的代价:土地资源浪费,环境污染严重,形不成集聚优势,留不住高级人才。
在广东顺德,从2002年4月开始,对原先多达200个村一级的工业区进行集约整合,目前已整合的集约性工业区达15个。在此基础上,顺德人将高新技术产业园的版图,从原先的3.5平方公里一下子扩大到22平方公里,而将大学区、海关、码头等配套纳入后,面积将达30平方公里。
广东中山市自1999年底试探性地开始进行工业园区的试点,规划了四个大型工业园区。每个园区按照“高起点投入、高强度投入、高效益产出”的原则进行建设,结果试点的效果出乎意料的好,吸引的资金迅速暴涨。中山市有关负责人告诉记者,从前中山每年引资不过几亿美元,而通过这两年园区的建设,2002年仅在“3.28”招商节上,就签订了12.79亿美元的合同,当年的6月底合同履约率已达到70％。
在广东东莞,原有的180多个工业园区,现被重新规划整合为70多个。高标准的工业园区成为吸引外资和创汇的主导力量,仅前年,各类工业园区实现工业出口总额82亿美元,占全市的43％。
近年来国家采取土地紧缩政策以调控宏观经济的良性运行,紧缩“地根”加上紧缩“银根”,使珠江三角洲各级政府主导的工业园区“低价征地——高价出让——低效利用”的发展模式难以为继,面临从外延粗放型向内涵集约型的转变,“无地招商”、设立工业园区门槛以及土地利用配额市场化等将成为珠江三角洲工业园区持续健康发展的主要策略。
灰飞湮灭
随着挖掘机的长臂一推一勾,一栋简易厂房应声坍塌,现场灰尘弥漫。这是广州强拆违法建筑的一个场景。而这些违法建筑中,都是在“以租代征”、“未批先占”的农地上建起来的工业厂房。
“那些人明明知道是在违法建筑,但他们还是在很短的时间内就建了起来。”一位执法人员表示,被拆除的是一个待建的工厂和一个环保砖场。这些工地以前都是耕地,未经城市规划主管部门批准而擅自施工,面积达12000余平方米,“其中一处之前刚被拆过,一星期之内又抢建了起来,于是我们只好又来强拆,这种违法违规行为不仅浪费了大量土地,而且有相当大的安全隐患。”
事实上,占用耕地,违法建造厂房在农村并不少见。最近一轮的全国土地执法百日行动就清查出三类土地违法案件31737件,涉及土地面积3756万亩。
在农村,非法占用耕地建设工业厂房,并出租收取租金已成为土地违法的重要形式。
经济发达的珠三角,镇、村级传统工业园区数量众多,几乎每一个村镇都有自己数量不一的工业园区,如中山市古镇的4000多家生产企业主要分布在20多个自然村中,可以说村村有工业小区。广州番禺区20个镇共有163个工业区,每个镇平均有8个工业小区,这些小区多分布在各自然村中。
一些地方以建开发区为名圈占土地,甚至'镇镇建区、乡乡办园’”。但是,某个区域和某个时段内的资金是一定量的,它不至于多到让每个城镇推出的工业园区都能招商引资成功,所以部分工业园区必定是名存实亡,无法开发,更谈不上发展了。
国土资源部最近清理的70个城市新增建设用地中,“以租代征”宗数和面积均接近10%。事实表明,规避农用地转用审批、逃避土地计划调控、规避土地收益税费政策的“以租代征”行为,正在成为目前土地违法的最主要和最新表现形式,必须予以坚决打击。
俯卧撑式整治
自从1984年国务院在14个沿海开放城市批准设立了第一批14个经济技术开发区后,在园区优惠政策和全国经济迅速发展的推动下,各项建设占用土地大量增加,乱占滥用耕地现象日趋严重,1985年爆发了一个建设占用耕地的高潮,随之导致全国农业的大减产。
于是中央在1986年发出通知,提出要建立和完善土地管理法规,对园区审批和用地进行清理和控制,这是对工业园区的初次整顿。第二次是在1994年,自1992年以后又一轮“工业园区热”开始出现,主要原因是当时处于经济转轨时期,各级政府具有很强的资源配置能力。在首批工业园区成功运作的鼓舞下,各地纷纷举办各类工业园区,出现了国家级、省级、地市级、县级以及乡镇级开发区、工业园区和工业小区等,数千个工业园区在很短的时间内设立起来。许多地方是边开发边规划,在工业园区的设立、土地出让方面带有很大的盲目性。这就加剧了土地市场的混乱,掀起了新一轮的占地高潮,大量耕地被占用,许多土地资源被浪费。对此,中央于1996年再次开展了较大规模的工业园区清理整顿。
然而,1994年的工业园区清理整顿成果没有维持多久,随着新一轮经济高速发展的到来,各地自2000年以来又兴办了数目众多的工业园区,针对当前我国工业园区热所带来的种种问题, 2003年2月,国土资源部下发了《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》,拉开了这一轮治理整顿的序幕。同年7月18日和30日,国务院先后下发了《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》和《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》;11月3日国务院再次下发了《国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》;12月底,一份标注为“特急”的《清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限》由国家发改委、国土资源部等四部委联合下发。2004年3月,国家相关部门又联合下发文件,规定:2003年7月18日以后审批和设立的各类开发区,一律予以撤消,并追究有关领导人和责任人的责任。
据国土资源部公布的数据显示:全国原有各类开发区总数为6015个,现已撤消3763个;开发区原有规划面积3. 54万平方公里,现己核减规划用地面积 1. 7万平方公里;开发区共退回土地1600多平方公里,复耕土地1100多平方公里。
有学者认为,虽然清理整顿工业园区的力度不断加强,整顿也确实取得了一定的成效,但在如何从根本上解决园区泛滥和防止园区热的反弹方面并没取得实质性的突破。从工业园区的发展历史看,工业园区热与宏观经济发展的周期性过热相吻合,对工业园区热的治理实际上是治理经济过热的一个方面;从工业园区的治理手段与方式看,现行的治理整顿尚未深入到矛盾的本质所在;从工业园区治理所取得的成效看,许多工业园区名义上被撤消了,实际上仍存在,只不过换了个名称而己,原来叫开发区、工业园区的,现在改称城镇体系规划内工业区、产业集聚区或产业集聚点。
需求锐减 食不果腹
事实上,使工业园陷入困境的还主要由于经济环境变化的压力。
美国企业研究所研究显示:中国经济成长速度下跌了近两个百分点;中国经济发展减速的趋势似乎相当明显,而原因不难理解:中国国内生产毛额高达百分之八十仰赖国际贸易,美国是中国的最大客户,但美国的消费经济正在冻结。
“我们的工程都停工很长时间了,什么时候复工还不清楚。”陈星指着3栋未能按期竣工的“标准厂房”,显得很无奈。陈是广州市花都区某建筑公司的施工员,该公司承接了一村级工业区的建设工程。但由于种种的原因,工程一直进展缓慢。不只是花都的这一个项目,其他的工业园项目也出现了类似的情况,“我们的在番禺的一个项目今年3月份就划好了线,但直到现在连一根桩都还没打桩。你不看看现在是什么环境,业主现在都骑虎难下了。”陈星说。
受人民币升值、新劳动法实施、政府产业升级、“腾笼换鸟”等多重因素的影响,大批制造业企业倒闭或向外转移。以制造业为基础的村镇工业园出现了大量空置的情况,租金回报也相应地走低。一些原本打算投资建厂的人也谨慎观望,而往年不需担心厂房租不出去的厂房业主,开始躁动起来,主动邀请中介帮助,好将厂房尽快租出去。
东莞某地产周经理表示,目前东莞每天倒闭或转移的企业不少,厂房空置率今年大幅提高,“人民币升值让企业的损失最大,东莞常平昨天又跑了两家企业,厂房业主都苦不堪言,现在有钱的都不会投资厂房了,转而投资商铺等其他物业。”
发展方式需更向深层次变化
现在人们最关心的问题是,在经历了一轮前所未有的市场变动后,工业园会发生什么样的变化?
“更大的期待在于发展方式、途径和理念的深层变化。”浙江大学陈国权教授认为。
珠三角是改革先行之地,20多年来一直外资密聚,但村村点火,各村镇自行规划,四面开花,工业布局呈现散乱局面。这很快令珠三角付出惨重的代价:土地资源浪费,环境污染严重,形不成集聚优势,留不住高级人才。
在广东顺德,从2002年4月开始,对原先多达200个村一级的工业区进行集约整合,目前已整合的集约性工业区达15个。在此基础上,顺德人将高新技术产业园的版图,从原先的3.5平方公里一下子扩大到22平方公里,而将大学区、海关、码头等配套纳入后,面积将达30平方公里。
广东中山市自1999年底试探性地开始进行工业园区的试点,规划了四个大型工业园区。每个园区按照“高起点投入、高强度投入、高效益产出”的原则进行建设,结果试点的效果出乎意料的好,吸引的资金迅速暴涨。中山市有关负责人告诉记者,从前中山每年引资不过几亿美元,而通过这两年园区的建设,2002年仅在“3.28”招商节上,就签订了12.79亿美元的合同,当年的6月底合同履约率已达到70％。
在广东东莞,原有的180多个工业园区,现被重新规划整合为70多个。高标准的工业园区成为吸引外资和创汇的主导力量,仅前年,各类工业园区实现工业出口总额82亿美元,占全市的43％。
近年来国家采取土地紧缩政策以调控宏观经济的良性运行,紧缩“地根”加上紧缩“银根”,使珠江三角洲各级政府主导的工业园区“低价征地——高价出让——低效利用”的发展模式难以为继,面临从外延粗放型向内涵集约型的转变,“无地招商”、设立工业园区门槛以及土地利用配额市场化等将成为珠江三角洲工业园区持续健康发展的主要策略。
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