2016-2020年中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报

中投顾问的《2016-2020年中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报告》中提出，产业地产行业发展趋势分为以下几种：

(一)行业升级趋势

1、物流园区或将洗牌

物流地产热依然会持续。很多之前拿到土地的开始实际落实项目。而且依然会有地产商继续进入。国内对现代化的仓储设施处于供不应求的状态，投资回报率已超过商业地产。

不过，企业大规模进入物流地产，已经形成了一定的泡沫，目前已经出现一些物流园区经营不善、闲置和重新定位的问题。

尽管国家出台了《全国物流园区发展规划》，但具体到地方的一些细则仍没有具体规划，因此，千军万马挤上物流地产之路，各地涌现大量物流园区，形成鱼龙混杂的局面;此外，“重开发、轻运营”的现象依然普遍存在，很多物流园区，开发商销售之后走人，园区后期服务不到位。甚至有的物流园区根本就没有运营起来。

物流行业重点在于形成网络。虽然各地开发建设了物流园区，也运营起来了，但是物流园区与物流园区之间没有形成业务互动，整体社会效率没有得到有效提升。物流园区在未来两年内会重新洗牌。

2、孵化器面临服务升级

2015年，科技部党组印发《关于落实创新驱动发展战略，加快科技改革发展的意见》。意见指出，要系统推进科技体制改革，进一步营造创新生态环境。

随着大众创业的热潮持续高涨以及政策的推进，一批成绩傲人的孵化器号开始走进人们的视线，创业就找孵化器已成为一些创业者们的不二之选。

未来孵化器的建设一定要向专业化、规模化和国际化方向发展。而近几年，生物医药、新材料、互联网、电子信息的专业型孵化器成为行业发展热点。

在中国，孵化器不论从数量上、规模上还是地理布局上都在逐步增加，但是不同地方的创业发展史、科技发展水平以及新兴产业的活跃程度层次不齐，所以需要根据本地重点产业、支撑产业、主流产业来建设孵化器。从共性上来看，未来孵化器的建设仍将围绕着新一代互联网、物联、大数据等重点新兴产业展开。

(二)去地产化趋势

目前很多园区建造过分偏重地产，而忽视了产业发展诉求，因此在建造科技地产项目时，从服务企业发展和资产运营的角度出发，注重软环境与硬环境同步建设，使园区成为真正意义上的产业服务平台。

随着产业专业分工，未来产业园开发的专业度会增加明显，最典型的是以下几类，物流仓储产业园、健康医疗、新兴金融、文化等产业。此类产业的专业分开，能够实现产业群聚效应，进而形成专业市场和供应链。

产业地产的前途在于差异化、市场化、专业化。产业地产的发展需要政府的大力推动和政策支持，但走市场化、专业化的产业地产终将成为市场的主流。

(三)智慧化转型趋势

众多产业地产商纷纷崛起，这在一定程度上说明了传统的房地产行业已经不能满足社会的发展与需求。产业地产已经成为未来经济发展的趋势之一。

城市向智慧化发展也是大势所趋。这一过程中产业园区扮演好智慧园区的角色很重要。在新形势下，智慧型园区建设已经成为园区管理机构破解可持续发展难题、加速经济转型升级、提升园区吸引力的重要手段。未来，产业地产行业将要提高园区的精细化管理、运营、服务能力，向智慧化方向转变，这能为入园企业员工流动带来更好的智慧化链接，让更多企业在园区里获得更好的服务。